Ev Sahibi 20 Bin Lira İstedi, Mahkeme Eski Kiracıyı Korudu! Yüzde 15 İndirim

Kira artışları nedeniyle ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklar mahkemelerin gündeminden düşmüyor. İstanbul Etiler'deki bir konut için açılan kira tespit davası ise uzun yıllardır aynı evde oturan kiracılar için dikkat çekici bir sonuçla bitti. Ev sahibi aylık kiranın net 20 bin lira olarak belirlenmesini istedi, ancak mahkeme bilirkişinin hesapladığı bedelden yüzde 15 hakkaniyet indirimi yaparak kirayı 16 bin 550 lira olarak tespit etti. Ev sahibinin itirazı üzerine dosyayı inceleyen istinaf mahkemesi de bu kararı yerinde buldu.

2006'dan beri aynı evde oturuyor

Davanın merkezinde, taraflar arasında 1 Kasım 2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesine konu olan Etiler'deki bir konut yer aldı. Kiracının avukatı Gizem Gonce'nin aktardığı bilgilere göre ev sahibi, taşınmazın bulunduğu bölgeyi, fiziksel özelliklerini ve piyasadaki kira değerini gerekçe göstererek kira tespit davası açtı. Davada 1 Kasım 2022'den itibaren geçerli olmak üzere aylık net 20 bin lira kira talep edildi. Dosyadaki son kira bedeli ise 7 bin 650 liraydı.

Bilirkişi 19 bin 470 lira dedi

Mahkeme, konutun kira değerini belirlemek için bilirkişiler eşliğinde keşif yaptırdı. Hazırlanan raporda taşınmazın aylık kira bedeli 19 bin 470 lira olarak hesaplandı. Ancak yerel mahkeme bu rakamı doğrudan esas almadı. Kiracının aynı konutta çok uzun süredir oturduğunu dikkate alarak bilirkişinin belirlediği bedel üzerinden yüzde 15 oranında hakkaniyet indirimi uyguladı. Böylece aylık kira 16 bin 550 lira olarak belirlendi.

Ev sahibinin itirazı reddedildi

Kararı düşük bulan ev sahibi istinafa başvurdu. Konutun konumu ve büyüklüğü düşünüldüğünde 16 bin 550 liralık bedelin taşınmazın gerçek değerini karşılamadığını savunan ev sahibi, yüzde 15'lik indirime de itiraz etti. Kiracı tarafı ise müvekkilinin evi temiz ve özenli kullandığını, kira ödemelerini düzenli yaptığını belirterek talep edilen artışın mevcut kiraya göre çok yüksek olduğunu öne sürdü.

İstinaf incelemesinde, kira ilişkisinin 2006'da başladığına dikkat çekildi ve kiracılık süresi göz önüne alındığında indirim yapılmasında ve uygulanan oranda bir isabetsizlik bulunmadığı belirtildi. Böylece yerel mahkemenin belirlediği kira bedeli korundu.

Hakkaniyet indirimi nedir?

Türk Borçlar Kanunu'na göre beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebiliyor. Bu kira tespit davalarında hâkim; Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki değişimi, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirliyor. Yargı uygulamasında, eski kiracıların bir anda piyasa değerinde kira ödemeye zorlanmasının önüne geçmek için bilirkişinin belirlediği emsal bedelden genellikle yüzde 10 ile yüzde 20 arasında hakkaniyet indirimi yapılıyor. Uzun kiracılık süresi, kiracının düzenli ödeme yapması ve evi özenle kullanması bu indirimde etkili olabiliyor.

Sözleşmedeki artış maddesi de önemli

Davanın bir diğer önemli başlığı, tespit edilen kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağıydı. Kira tespit davasının, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması ya da sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabiliyor. Aksi durumda yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli oluyor. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların sözleşmedeki artış maddelerini dikkatle incelemesi gerekiyor.

Kiracılar ve ev sahipleri ne yapmalı?

Uzmanlar, kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşayan tarafların doğrudan dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurması gerektiğini hatırlatıyor. Kiracıların ödeme dekontlarını, ev sahibiyle yaptıkları yazışmaları ve evin bakımına yönelik harcamalarına ait belgeleri saklaması, olası bir davada önemli delil oluşturuyor. Ev sahiplerinin ise talep ettikleri bedeli emsal kira ilanları ve bölgedeki gerçek kira verileriyle desteklemesi gerekiyor. Mahkemelerin yalnızca piyasa değerini değil, kira ilişkisinin süresini ve tarafların tutumunu da dikkate aldığı unutulmamalı.